Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum II

     

 

Amtsgericht Charlottenburg

Im Namen des Volkes

Urteil

Geschäftsnummer: 203 C 415/08

In dem Rechtsstreit

Kläger,

gegen

Beklagte,

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Michael Kruse,

                                            Kurfürstendamm 167-168,

                                            10707 Berlin

hat das Amtsgericht Charlottenburg, Zivilprozessabteilung 203, im schriftlichen Verfahren am 16.03.2009, bei dem Schriftsätze bis zum 04.03.2009 eingereicht werden konnten, durch die Richterin am Amtsgericht

f ü r  R e c h t  e r k a n n t:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

 

T a t b e s t a n d

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung (Adresse) 7. Obergeschoss Mitte. Im Mietvertrag vom 02.02.2002 ist eine Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen über kalte Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart.

Mit Schreiben vom 12.11.2007, das der Beklagten noch vor dem 31.12.2007 zuging, rechnete die Klägerin über die Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 ab. Rechnerisch ergaben sich aus der Abrechnung über die kalten Betriebskosten ein Guthaben von 92,93 € und aus der Abrechnung Über die warmen Betriebskosten eine Nachzahlung von 637,08 €.

Die Klägerin beantragt,

           die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 547,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem                              jeweiligen Basiszinssatz nach dem BGB seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

           die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, bei der streitgegenständlichen Wohnung handele es sich um preisgebundenen Wohnraum, so dass nach § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV die Betriebskosten der Art und Höhe nach im einzelnen angegeben hätten werden müssen. Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten sei zudem formell und materiell nicht ordnungsgemäß erstellt und die Nachforderungsbeträge nicht fällig. Die abgerechneten Heizkosten von 1,74 €/m² seien mehr als doppelt so hoch wie die durchschnittlichen Heizkosten. Auch der Gesamtenergieverbrauch des Hauses sei unwirtschaftlich hoch. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung, dort Seite 4 und 5, BI. 42, 43 d.A., verwiesen.
Die Klägerin repliziert, dass es zwar in den Jahren 2005 und 2006 tatsächlich Unregelmäßigkeiten bei der Gasablesung gegeben habe. Es komme aber nicht zu einer Benachteiligung der Mieter, da dann 2005 zu wenig abgerechnet worden sei, was nunmehr wieder ausgeglichen werde. Jedenfalls sein die sich aus dem durchschnittlichen Verbrauch der Vorjahre ergebenden Kosten umlegbar. Wegen weiterer Einzelheiten, auch zu den kalten Betriebskosten, wird auf den Schriftsatz vom 11.02.2009, BI. 61-64 d.A., verwiesen.

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 547,76 € aus § 535 Abs. 2 BGB.

Grundsätzlich kann die Klägerin zwar auch Voraus- und Nachzahlungen auf kalte Betriebskosten geltend machen, denn die diesbezügliche Vereinbarung im Mietvertrag ist wirksam. Die insoweit darlegungsbelastete Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine preisgebundene handelt. Dem angeboten Beweis war nicht nachzugehen, da es sich insoweit um eine unzulässige Ausforschung handeln würde. Die Beklagte ist insbesondere der Behauptung der Klägerin nicht entgegen getreten, wonach zwar in den verwendeten Mietvertragsvordrucken eine Wirtschaftlichkeitsberechnung und ein Bewilligungsbescheid als Anlagen genannt sind, solche aber der Beklagten nicht übergeben wurden.

Die Wirksamkeit der Abrechnung über die kalten Betriebskosten und deren Fälligkeit kann im Übrigen, anders als noch im diesbezüglichen Hinweisbeschluss vom 23.01.2009 erörtert, aber dahin stehen, da die Vorauszahlungen der Beklagten die abgerechneten Beträge übersteigen. Die geltend gemachte Nachzahlung ergibt sich lediglich, weil das sich daraus ergebene Guthaben der Beklagten gegen den sich aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag saldiert wurde.

Aus der Heizkostenabrechnung bestehen aber jedenfalls derzeit keine Nachzahlungsansprüche. Denn diese ist nunmehr unstreitig materiell unzutreffend. Die Klägerin hat in ihrem letzten Schriftsatz selbst eingestanden, dass es bei der Ablesung des Gesamtgasverbrauchs in den Jahren 2005 und 2006 zu Unregelmäßigkeiten gekommen sei. Sie trägt die Vermutung vor, dass 2005 ein zu geringer Verbrauchswert ermittelt worden sei mit der Folge, dass 2006 sich aufgrund des dann abgelesenen Endverbrauchswertes ein rechnerisch zu hoher Verbrauch ergeben habe. Ob dies zutrifft, kann offen bleiben. Denn jedenfalls ist die rechtliche Folgerung der Klägerin unzutreffend. Es ist nämlich keineswegs unerheblich, ob in einem Jahr zu wenig abgerechnet wurde und im Folgejahr dann zuviel, weil im Ergebnis der Mieter nur den tatsächlichen Verbrauch zahle. Denn es kommt für die Wirksamkeit der einzelnen Abrechnungen jeweils auf den konkreten der Abrechnungszeitraum an, vgl. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Es ist daher gerade unzulässig, Forderungen aus dem einen Jahr in das Folgejahr zu übertragen, nur weil diese versehentlich nicht abgerechnet wurden. Dem steht insbesondere auch die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entgegen. Nachforderungen, die das Jahr 2005 betreffen, hätte die Klägerin bis zum 31.12.2006 geltend machen müssen. Diese Frist war zum Zeitpunkt der Übersendu"ng der Abrechnung vom 21.11.2007 lange verstrichen. Möglicherweise würde die Klägerin zwaran einer verspäteten ergänzenden Abrechnung kein Verschulden treffen, was aber hier dahin stehen kann, weil streitgegenständlich ausschließlich die Abrechung für das Jahr 2006 ist und nicht diejenige für das Jahr 2005.

Es kann nicht zulasten der Beklagten gehen, wenn der Klägerin oder den von ihr Beauftragten Fehler bei der Abrechnung unterlaufen. Ob die Beklagte die geleisteten Vorauszahlungen zurück fordern könnte, oder ob dem zumindest Treu und Glauben entgegen stünde, weil, wie sich aus der von der Beklagten selbst eingereichten Folgeabrechnung ergibt, auch weiterhin tatsächliche Heizkosten angefallen sind, die die Vorauszahlungen übersteigen, kann offen bleiben, da die Beklagte keine Rückforderungsansprüche geltend macht.

Der tatsächliche Verbrauch für das Jahr 20q6 steht jedenfalls auch nach dem Vortrag der Klägerin gerade nicht fest und die Abrechnung, auf die die Klägerin ihre Nachforderung stützt, ist damit zumindest materiell unrichtig und nicht fällig. Ob eine Korrektur der Abrechnung noch möglich ist, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, da die Klägerin der Beklagten eine solche bis zu dem gemäß § 128 Abs. 2 Satz 2 ZPO dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprechenden Termin nicht übersandt hat. Die von der Klägerin im letzten Schriftsatz vorgenommene Berechnung stellt keine ordnungsgemäße Abrechnung dar, da lediglich ein – zudem jedenfalls für das Gericht nicht nachvollziehbares – Endergebnis mitgeteilt wird.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Berufung war wegen einer Anzahl von Parallelverfahren zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen (§ 511 Abs. 4 ZPO).