Betriebskostenabrechnung preisgebundener Wohnraum
     

 

Amtsgericht Charlottenburg


im Namen des Volkes

Urteil

 

Geschäftsnummer: 216 C 115/04


verkündet am 22.11.2005


In dem Rechtsstreit

 

Kläger und Widerbeklagten

gegen

Beklagte und Widerklägerin


hat das Amtsgericht Charlottenburg, Zivilprozessabteilung 216, auf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2005 durch die Richterin am Amtsgericht

 

f ü r  R e c h t  e r k a n n t :


Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagte 260,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05. Oktober 2005 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags abzuwenden, falls nicht die Beklagte von der Vollstreckung Sicherheitsleistung in gleicher Höhe leistet.


Tatbestand


Die Beklagte ist aufgrund schriftlichen Mietvertrags vom 08.02.2002 Mieterin einer auf dem Grundstück (Adresse) gelegenen Wohnung im 7.OG. Vermieterin und Eigentümerin der Wohnung ist die BIW Beteiligungsgesellschaft für Industrie- und Wohnungsbau mbH und Co. 16. Beiteligungs-KG, über deren Vermögen mit Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 01.01.2005 – 101 IN 5117/04 – das Insolvenzverfahren eröffnet und über deren Vermögen der Kläger zum Insolvenzverwalter bestellt wurde. Das Grundstück (Adresse) gehört zur Insolvenzmasse.

Bei der von der Beklagten gemieteten Wohnung handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum; die Wohnung wird auf dem 2. Förderweg mit öffentlichen Mitteln gefördert. Unter Ziffer 3.1.5 des Mietvertrages ist die monatliche Vorauszahlung für die Betriebskosten mit insgesamt 240,00 DM, bzw. 122,71 € ausgewiesen. Wegen der genauen Einzelheiten des Mietvertrags vom 08.02.2002 wird auf Blatt 13 bis 27 der Akte Bezug genommen. Wegen der Anlage 2 zum Mietvertrag, die die Überschrift „Aufstellung der Betriebskosten“ trägt und ebenfalls am 08.02.2002 von den Mietparteien unterzeichnet wurde, wird auf Blatt 76/77 der Akte Bezug genommen.

Die Beklagte leistete für das Kalenderjahr 2002 auf die Betriebskosten Vorauszahlungen von insgesamt 1.165,75 €. Bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 vom 21.07.2003, die einen Nachzahlungsbetrag von 658,21 € auswies, teilte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 05.08.2003 der Vermieterseite mit, dass die Betriebskostenabrechnung für 2002 nicht anerkannt werde. Wegen der genauen Einzelheiten des Inhalts des Schreibens wird auf Blatt 102/103 der Akte Bezug genommen. Am 08.04.2004 zahlte die Beklagte auf die Betriebskostenabrechnung für 2002 unter Vorbehalt einen Teilbetrag von 300,00 €. Auf die Betriebskostenabrechnung für 2003 vom 19.07.2004, die einen Nachforderungsbetrag von 626,38 € auswies, leistete die Beklagte bisher keine Zahlung. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.10.2004 ließ die Beklagte die Nachforderungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen für 2002 und 2003 unter Hinweis auf die nicht eingehaltene Vorschrift des § 20 I Satz 3 NMV hinsichtlich der Bekanntgabe der Betriebskosten im Mietvertrag zurückweisen und ankündigen, dass die unter Vorbehalt geleistete Zahlung von 300,00 € mit der Miete verrechnet werde. Wegen der genauen Einzelheiten des Inhalts des Schreibens wird auf Blatt 49/50 der Akte Bezug genommen.

Der Kläger ist der Auffassung, im Hinblick auf die Anlage 2 zum Mietvertrag seien die Betriebskosten einzeln im Mietvertrag vereinbart worden. Die Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten sei wirksam, zumal nach der ersten Betriebskostenabrechnung anhand der Erläuterungen die Kostenlast für jede Nebenkostenposition einzeln offenbart worden sei. Es sei außerdem von einer Heilung der etwaig unwirksamen Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten auszugehen, weil die Beklagte die Betriebskostenabrechnung für 2002 dem Grunde nach nicht angefochten, sondern sich nur gegen die Höhe der Heizkosten gewendet habe.

Mit am 13.08.2004 zugestellten Mahnbescheid des Amtsgerichts Stuttgart vom 11.08.2004 ist zunächst ein Zahlungsbetrag von noch offenen 358,21 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 21.07.2003 für das Jahr 2002 gegenüber der Beklagten geltend gemacht worden. Nunmehr fordert der Kläger mit dem der Beklagten am 07.04.2005 zugestellten anspruchsbegründenden Schriftsatz die Zahlung weiterer 658,21 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 19.07.2004 für das Jahr 2003.

Der Kläger beantragt nunmehr,    

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 984,45 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 358,21 € und 626,38 € seit Rechts-hängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

und widerklagend,

den Kläger zu verurteilen, an sie 260,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05. Oktober 2005 zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte meint, die vertragliche Vereinbarung bezüglich der Betriebskosten entspreche nicht den Bestimmungen des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV, denn die Betriebskosten seien der Beklagten bei Überlassung der Wohnung nicht nach Art und Höhe im Einzelnen bekannt gegeben worden. Dies führte dazu, dass die Betriebskosten nicht umlagefähig seien. Die Beklagte habe vielmehr einen Anspruch auf Rückerstattung aller bisher auf die Betriebskosten geleisteten Zahlungen. Die Beklagte erklärt wegen eines gegebenenfalls verbleibenden Anspruchs des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung 2003 von 626,38 € und der anteiligen Heizkosten für 2002 in Höhe von 578,84 € hilfsweise die Aufrechnung mit den von ihr geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2002 in Höhe von 1.165,75 € sowie dem unter Vorbehalt geleisteten Betrag von 300,00 €. Den nach der Hilfsaufrechnung zu ihrem Gunsten verbleibenden Restbetrag von 260,53 € fordert die beklagte mit der Widerklage zurück.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.


Entscheidungsgründe


Die Klage ist zulässig; insbesondere ist der Kläger gemäß §§ 85,80 InsO nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Vermieterin als Partei kraft Amtes prozessführungsbefugt. Die Klage ist aber unbegründet. Der Kläger kann gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2002 in Höhe von gemäß der Betriebskostenabrechnung vom 19.07.2004 geltend machen.

Unstreitig handelt es sich bei der streitbefangenen Wohnung um preisgebundenen Wohnraum. Damit gilt gemäß § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV, dass bei Überlassung der Wohnung die Betriebskosten dem Mieter nach Art und Höhe bekannt zu geben sind. Die Art und Weise, in der die Betriebskosten der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages bzw. bei der Überlassung der Wohnung bekannt gegeben wurden, ent-sprechen nicht den Anforderungen des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV. Im streitbefangenen schriftlichen Mietvertrag vom 08.02.2002 sind die Betriebskosten weder genau im Einzelnen bezeichnet noch ist ihre Höhe in jeweiligen Einzelbeträgen ausgewiesen worden; der Mietvertrag weist lediglich einen nicht weiter aufgeschlüsselten Gesamtbetrag vom 122,71 € als Vorauszahlung für Betriebskosten aus. Auch im Zusam-menhang mit der Anlage 2 zum Mietvertrag ergibt sich keine andere rechtliche Beurteilung, denn in der Anlage 2 zum Mietvertrag werden die Betriebskosten lediglich der Art nach, nicht aber der Höhe nach im Einzelnen bezeichnet. Ein pauschaler Hinweis auf die Betriebskosten nach § 27 II. BV oder dessen Anlage 3 oder auf übliche Nebenkosten reicht ebenso wenig aus wie die Zusammenfassung mehrerer Betriebskostengruppen als „sonstige“ Betriebskosten; dem Mieter sind vielmehr bei Abschluss des Mietvertrages die von ihm zu tragenden Betriebskosten im Einzelnen bekannt zu geben und der Höhe nach jeweils in Einzelbeträgen zu bezeichnen; die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrages ist nicht ausreichend (vgl. dazu OLG Oldenburg, GE 1997, S. 1097; LG Berlin, Mietmagazin 1993, S. 110, 111; Kin-ne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Auflage, § 556 Rdnr. 9 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Da bei preisgebundenem Wohnraum gemäß § 20 Abs. 1 Satz 3 NMW eine wirksame Vereinbarung über die Betriebskostenzahlungen des Mieters bereits dem Wortlaut nach nur zustande kommt, wenn dem Mieter die Betriebskosten nach Art und Höhe in Einzelbeträgen zum Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung bekannt gegeben werden, wird diesem Erfordernis nicht dadurch genügt, dass die Betriebskostenabrechnung für 2002 eine Aufschlüsselung der einzelnen Kosten in Einzelbeträgen enthält, denn diese Aufschlüsselung der Höhe der Kosten im Einzelnen erfolgt jedenfalls für die Abrechnungsperiode 2002 zeitlich nicht mehr bei Überlassung der Wohnung, sondern im Hinblick auf § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV zu spät. Zwar können grundsätzlich die fehlenden Angaben zur Höhe der Betriebskosten für die Zukunft, also für die kommende Abrechnungsperiode, nachgeholt werden (vgl. dazu LG Berlin, MM 1993, S. 30); dazu hat jedoch der Kläger nichts weiter substanti-iert vorgetragen und ist auch aus der bei der Akte befindlichen Betriebskostenabrechnung vom 21.07.2003 nicht ersichtlich.; in der Betriebskostenabrechnung vom 21.07.2003 sind die speziell und allein von der Beklagten für ihre Wohnung zu zahlenden Betriebskosten jedenfalls nicht in Einzelbeträgen aufgeschlüsselt.

Sind im Mietvertrag über preisgebundenen (öffentlich geförderten) Wohnraum die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht im Einzelnen aufgeführt oder ist bei den aufgeführten Betriebskostenarten die jeweilige Höhe der auf den Mieter entfallenen Kosten nicht in Einzelbeträgen ausgewiesen, so kann der Vermieter bei der darauf folgenden Abrechnung diese Betriebskosten nicht auf den Mieter des preisgebundenen Wohnraums umlegen; er ist mit der Umlage der nicht der Höhe nach ausgewiesenen Betriebskosten ausgeschlossen (vgl. dazu OLG Oldenburg, GE 1997, S. 1097; LG Berlin, MM 1993, S. 30; Kinne/Schach, a.a.O. § 556 Rdnr. 10). Der Kläger hat demnach gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2002 und 2003.

Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Betriebskosten durch das Verhalten der Beklagten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung für 2002 geheilt sei. Die Behauptung, des Klägers, die Beklagte habe die Betriebskostenabrechnung für 2002 dem Grunde nach anerkannt und sich nur gegen die Höhe der Heizkosten gewandt, ist unzutreffend und wird durch das bei der Akte befindliche Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 05.08.2003 widerlegt; in diesem Schreiben heißt es auf S. 1, 2. Absatz, ausdrücklich, dass die Nebenkostenabrechnung seitens der Beklagten nicht anerkannt wird. Die von der Beklagten geleisteten Teilzahlung von 300,00 € auf die Be-triebeskostenabrechnung 2002 erfolgte unstreitig unter Vorbehalt, so dass auch diesbezüglich nicht hergeleitet werden kann, die Beklagte habe die Abrechnung dem Grunde nach anerkannt. Letztlich wird dann aus dem anwaltlichen Schreiben vom 29.10.2004 unmissverständlich deutlich, dass die Beklagte die Betriebskostenabrechnungen für 2002 und 2003 im Hinblick auf § 20 Abs. 1 Satz 1 NMV für unwirk-sam hält und deswegen nicht akzeptiert.

Die zulässige Widerklage der Beklagten ist begründet. Die Beklagte hat gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB gegenüber dem Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung der für das Jahr 2002 bereits geleisteten Betriebskosten in Höhe eines Betrages von 260,53 €, der nach der Hilfsaufrechnung mit den für 2002 insgesamt geleisteten Betriebskostenzahlungen von insgesamt 1.465,75 € (1.165,75 € Vorauszahlungen zuzüglich 300,00 € Vorbehaltszahlung) verbleibt, die die Beklagte wegen der Heizkostennachforderung für 2002 in Höhe von 578,84 € und der Betriebskostennachforderung für 2003 von 626,38 € (insgesamt 1.205,22 €) erklärt hat. Die Zahlungen der Beklagten auf Betriebskosten für 2002 erfolgten ohne Rechtsgrund, denn der Vermieter ist aus den oben bereits ausgeführten Gründen mit der Umlage der nicht ent-sprechend den Anforderungen des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV bekannt gegebenen Betriebskosten für 2002 auf die Beklagte ausgeschlossen.

Die Zinsentscheidung hinsichtlich der Widerklage beruht auf §§ 280, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.