Entscheidung Amtsgericht Charlottenburg: Kein Anspruch auf Mieterhöhung, Mieterhöhungsverlangen, ortsübliche Vergleichsmiete
     

 

Amtsgericht Charlottenburg


Im Namen des Volkes


Urteil gem. § 495a ZPO

 

Geschäftsnummer: 213 C 68/06

In dem Rechtsstreit


Kläger,


gegen


Beklagte,

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Michael Kruse,

                                             Kurfürstendamm 167-168,

                                             10707 Berlin

 

hat das Amtsgericht Charlottenburg Zivilprozessabteilung 213,
im schriftlichen Verfahren, bei dem Schriftsätze bis zum 15.05.2006
eingereicht werden konnten, durch die Richterin am Amtsgericht


f ü r  R e c h t  e r k a n n t:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Auf die Abfassung eine Tatbestandes wird gemäß §§ 313aa Abs. 1, 511 ZPO verzichtet.


E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage ist unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung der Mieterhöhung von zur Zeit 640,13 € um 11,23 € auf 651,36 € bruttokalt gemäß §§ 558b, 558 BGB. Denn die Beklagten zahlen bereits jetzt eine jedenfalls der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechende, wenn nicht sogar darüber liegende Miete.

Die Wohnung der Beklagten ist unstreitig in das Mietspiegelfeld I 2 einzuordnen, das eine Nettomieten-Spanne von 3,80 bis 6,36 € pro m² aufweist bei einem Mittelwert von 4,98 €. Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Betriebskosten, deren Berechtigung von den Beklagten nicht angegriffen wurde, zahlen die Beklagten derzeit eine Nettokaltmiete von 6,08 € pro m². Wegen des Negativ-Sondermerkmals der Lage im Erdgeschoss (- 0,16 € pro m²) müssten daher zur Begründetheit der Mieterhöhung alle fünf Merkmalsgruppen positiv sein, wobei die derzeit gezahlte Miete bereits eine Erhöhung von mehr als 80 % (denn 80 % wären nur 5,92 € pro m²) entspricht. Diese Miete ist höchstens ortsüblich, wahrscheinlicher sogar nur eine Erhöhung um 60 %, was aber im Ergebnis offen bleiben kann.

Denn die Gruppe 1 – Bad – ist höchstens ausgeglichen, eher hingegen negativ. Unstreitig ist zwar das Positivmerkmal des wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers. Vorliegend ist allerdings auch das Negativmerkmal des nur kleinen Handwaschbeckens. Hinzu kommt wohl noch das weitere Negativmerkmal der nicht ausreichenden Belüftung, was aber schon offen bleiben kann. Schließlich dürfte das weitere Negativmerkmal der nicht ausreichenden Warmwasserversorgung vorliegen, da das Handwaschbecken nur über Kaltwasser verfügt. Das Bestreiten der Kläger zu diesen Negativmerkmalen war bereits unzureichend, da ihnen zuzumuten gewesen wäre, ggf. durch Beauftragte, eine Begehung vorzunehmen, wenn sie vom Zustand der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung keine Kenntnis haben. Insoweit kam es auf die ergänzenden Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 08.05.2005 nicht an, so dass den Klägern hierauf auch keine Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden musste.

Alle anderen Gruppen können danach als positiv unterstellt werden, weil sich dennoch jedenfalls nur eine ortsübliche Vergleichsmiete von 80 % über dem Mittelwert ergibt. Ergänzend ist aber noch folgendes auszuführen:

Die Gruppe 2 – Küche – ist wohl aufgrund der Wandfliesen im Arbeitsbereich weiterhin als positiv anzusehen, da die Beklagten den Zustand bei Übergabe nur unzureichend als so schlecht beschrieben haben, dass die Funktion der Wandfliesen, die mit dem Positivmerkmal bezweckt ist, nämlich der hygienische Aspekt, nicht mehr erreicht worden wäre. Das zusätzliche Positivmerkmal des Bodenbelages dürfte aber nicht mehr erfüllt sein, wenn die Wohnung mit Linoleum übergeben wurde.

Die Gruppe 3 – Wohnung – ist positiv, da hier zwei unstreitige Positivmerkmale (Heizungsrohre und Putz, rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss) höchstens einem Negativmerkmal gegenüber stehen. Ob die Wohnung tatsächlich überwiegend schlecht belichtet und besonnt ist, kann dahinstehen. Für eine überwiegend gute Belichtung und Besonnen bestehen hingegen auch nach dem Vortrag der Kläger keinerlei Anhaltspunkte.

Die Gruppe 4 – Gebäude – ist wohl neutral, denn von einem repräsentativen Eingangsbereich in Bezug auf die Mieter des Hinterhauses kann nicht ausgegangen werden, wenn nur der vordere Bereich des Eingangsbereiches repräsentativ ist, der hintere hingegen alles andere als hochwertig. Auch hier wieder ist das Bestreiten der Kläger unsubstantiiert, da sie den Zustand des Eingangsbereiches im Quergebäude kennen müssten oder zumindest Kenntnis erlangen könnten.

Die Gruppe 5 – Wohnumfeld – schließlich ist unstreitig positiv aufgrund der bevorzugten Citylage.

Das positive Sondermerkmal des hochwertigen Bodenbelages liegt nicht vor. Die Kläger wurden bereits darauf hingewiesen, dass diesbezüglich in der Klageschrift unzureichend nur das Merkmal wiederholt wurde, ohne auch nur vorzutragen, um welche Art Bodenbelag es sich überhaupt handeln solle. Auf den detaillierten Vortrag der Beklagten in der Klageschrift haben sie dann gar nichts mehr vorgetragen (außer erneut unsubstantiiert betreffend den Boden im Bad).

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Die Berufung wird nicht zugelassen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert (§ 511 Abs. 4 ZPO).